Pas de risque de krach sur le secteur immobilier chinois

Andy Rothman, stratégiste Chine de CLSA, a eu l’occasion de revenir sur l’évolution du secteur immobilier Chinois lors d’un road show à Paris il y a quelques jours. Il a paru convaincant à relativiser les risques d’un krach sur le secteur.

Il a notamment mis en avant quatre arguments qui nous paraissent particulièrement significatifs (voir également illustrations graphiques ci-dessous), et tout d’abord, le fait que la hausse des salaires et des prix immobiliers seraient identiques depuis 5 ans (soit environ 12% par an).

Par ailleurs, le niveau d’endettement des ménages est faible, il n’y a pas eu d’excès sur l’attribution de crédit immobilier et seuls 16% des acheteurs seraient des investisseurs « financiers » c’est dire que près de 85% des acquéreurs le sont à des fins d’occupation.

D’autre part, règlementairement, en Chine l’apport personnel minimum pour financer une acquisition immobilière est de 20%. Or, une étude CLSA fait ressortir que la moyenne de cet apport personnel pour les biens achetés avec un crédit immobilier est plutôt de 36%.

Enfin, contrairement à ce qui a pu se passer aux USA et en Europe, les banques chinoises gardent les créances immobilières dans leur bilan, il n’y a pas de phénomène de titrisation, encore moins d’organisation d’un marché financier des crédits hypothécaires de toutes qualités.

Le développement du secteur, qui selon nous va se poursuivre sans « krach », est bien sûr lié à la très forte croissance de la Consommation qui représente 36% de la croissance chinoise en 2010.

Comment interpréter les statistiques chinoises et quelle est leur fiabilité ?

La question revient souvent de savoir dans quelle mesure on peut prendre, « telles quelles », les statistiques en provenance de Chine et, d’une façon générale, quel crédit leur accorder, notamment par rapport aux normes de calcul des données en vigueur dans d’autres zones du monde.

Morgan Stanley a travaillé sur l’expression de « coefficients » qui ont pour but de reflater ou déflater (selon les cas) les principales données chinoises, pour les rendre plus homogènes avec les standards anglo saxons.

Pour rester sur le thème de la Consommation chinoise, les études de MS et le tableau ci-dessus montrent que les statistiques officielles ont tendance à sous évaluer, assez largement, la part de la Consommation dans la Croissance Chinoise, et que celle-ci est sans doute en réalité plus proche des 50%...que de 36%.

Voilà de quoi nous laisser raisonnablement confiants quant à la Consommation et au secteur de l’immobilier en Chine, secteur sur lequel on trouve de magnifiques convertibles, lesquelles permettent d’accéder à la Croissance de cette zone dans des conditions très favorables !

Nous terminons cette note en indiquant que le mois de septembre 2010 représente un mois record en matière d’émissions d’obligations convertibles en Asie Pacifique (près de 7 MDS d’USD), puisqu’il faut remonter à l’année 2004 pour retrouver un tel contexte. Depuis le début de l’année 2010, toujours à fin septembre, les émissions brutes sur la zone sont de l’ordre de 18 MDS (3 MDS en net).

Xavier Linsenmaier
Gérant des portefeuilles Asie/Japon

BT avec source Acropole Am